德翔说法

民法典救救我丨物业公司有权擅自收取停车费吗？

【小德的烦恼】

小德家住老旧小区，每天回家找地停车让小德头疼不已。突然有一天，小区门口建起了道闸杆，小德还挺高兴，心想不是本小区的车终于进不来了。结果，物业一个告示，要收费！如果不交停车费就拒绝车辆进入小区。

小德可是懂法的，物业公司在没有得到小区2/3业主同意的前提下，怎么能收费呢？

民法典，救救我吧！

小德现在可真是不简单啊，连开业主大会，怎么表决都知道，但是不完全正确，我们还是整体分析一下小区停车这件事。

根据民法典的规定，小区的共有道路属于业主共有，而利用共有道路停车且收费属于《民法典》第278条中的“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”，想要利用共有道路停车，应当召开业主大会，并且由业主共同投票决定。具体的流程是什么呢？

首先，业主大会能不能召开，取决于参加的业主是否满足一定比例，具体是指，房屋面积占比2/3的业主，以及业主人数占比2/3，注意是同时满足才可以。如果不能同时满足，业主大会无法顺利启动，也就不涉及后面的投票比例了。

在参与投票的业主中，房屋面积占比3/4的业主，以及参与表决人数占比3/4的业主同意，前面说的停车事项才能通过，注意两个3/4也是同时满足。也就是说，物业公司是无权擅自划定停车位并且收费的，如果物业公司这样做了，侵犯的是全体业主的权利。

那么小德是否有权起诉呢？需要注意的是，如果被侵犯的主体是小德自己，小德自然有权利起诉。但我们这里说的是全体业主的权利，小德个人自然不能代表全体业主，能够代表全体业主的，是业主大会，也就是说，应当由业主大会作为原告向法院起诉，小德个人是没有原告主体资格的。

另外，依据《民法典》的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。这样的车位，是不属于业主共有的，也就不适用前面说的投票方式。

《民法典》

第二百七十八条 　下列事项由业主共同决定：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则；

　　（二）制定和修改管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

　　（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

　　（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

　　（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

　　（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二百七十五条 　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。