德翔说法

安翔律师解读《第三调解室》：父母的公房，姐姐购成私房后赠与弟弟，又想要回？【春节特别节目】

在BRTV科教频道2023年1月27日播出的《第三调解室》节目里，我所主任 #安翔律师 受邀就父母房屋的归属权问题进行了现场调解，让我们一起来看看本期的节目内容吧。

本次调解的对象是姐弟三人。矛盾主要来自大姐王女士与小弟之间，大姐想把已经赠与给小弟并办理过户手续的房子要回来。

据了解，王家姐弟三人的父母生前有一套公租房。父母去世后，这处公房由小弟出资，使用姐姐的工龄，购买变成了私房。房子先买到姐姐名下，后由姐姐通过赠与，过户到了小弟名下。

关于赠与过户的原因，结合两人的发言，原因有二：其一是小弟给自己的媳妇办理落户手续的需要，其二是考虑到大姐因购买保健品，有太多信用卡贷款无法还清，为防止债权人将房屋抵债、维护好父母留下的遗产，同时让大姐晚年有房可住，小弟这才决定将房子买下，但又不宜将房子写在大姐名下，因此过户到自己名下。

房子买下并过户后，依然由大姐一直居住，可大姐却说，房子不在她的名下有很多不便。原来，大姐认为自己房子的楼层太高，自己上了年纪腿脚不方便，想要把房子出租，用出租的钱再租一间楼层低一点的房子。

小弟却说，为了大姐出入方便，自己曾给她租了一间平房，可布置妥当后大姐却并没有去住，究其原因，小弟认为是大哥的话产生了误导，同时大姐也舍不得自己的购入的那些“宝贝”。

如今大姐想让小弟把房子过户回自己的名下，二哥也对房子在小弟名下表示不放心。但是王家小弟却不愿意，怕大姐卖房还债。

小弟虽不同意大姐的提议，但他至今都承认房子是父母的遗产，三姐弟应该平分，但平分的前提条件是要把父母的生前花费以及大姐向他的借款约四十万元核算清楚并从总房价里扣除。

那么，大姐想要过户房屋并出租的想法能实现吗？这处房产又该如何分配呢？

安律分析

首先，从法律角度上来说，在《民法典》修订前可能没有法定的居住权的概念，但是现在有了。也就是说，所有权和居住权是可以分开的，而这一法定概念的提出，解决的就是本案出现的这一类问题。比如本案中，弟弟代持着祖业产，姐姐有现实的居住和养老问题需要解决，而弟弟又不放心把房本写到姐姐名下。

那么，第一，弟弟可以把“房子是父母留下的遗产”明确落到书面上来；第二，把居住权授予给姐姐，保证姐姐能够居住到她过世。第三，在未来，这套房产仍可作为遗产进行分配，而姐姐的份额可以用于偿还其对小弟的欠款。

其次，对于大姐提出的房子过户回来一事，安翔律师认为，本案中的赠与不动产已经过户完毕，姐姐想再往回要，程序上也比较困难。

最后，安翔律师肯定了弟弟承认房子是老家留下的祖业产，自己只有三分之一，其他兄弟姐妹也有份额的这一做法，并提出了解决方案：

第一，首先明确房屋产权：房产虽然写在弟弟名下，但是属于代持，因为它的性质是遗产，姐弟三人都有份额。第二，从房屋使用权上，因为这个房子本身是用了大姐的工龄购买的，而且姐姐在这个家庭中是最应该被照顾的一个人，所以，把这个使用收益的权利留给姐姐，姐姐未来可以使用房屋，或者把它租出去，用租房的差价补贴自己养老之用。第三，关于弟弟说的两笔债务问题，一是姐姐向小弟的借款，具体的借款金额需要核对，核对后，姐姐有钱便还，没有钱，未来可以用房子的份额折抵；另有一笔债务，是弟弟在父母过世时所出的生养死葬的钱，这个钱应该是姐弟三人都有义务负担，不能由弟弟一个人来担，这里的多与少应该有一个平衡，该还钱的还给弟弟，如果说数额太大还不上，还是可以用房产份额进行折抵。

《中华人民共和国民法典》