德翔说法

第42集 经营遭遇不可抗力，租金能退吗？

【小德的烦恼】

2018年，小德的教育公司与商业广场签订房屋租赁合同，用于线下培训，租期10年。2020年年初遭遇新冠疫情，又接到市教委停止线下培训的通知，公司直接经营不下去了。小德找商业广场协商，要求解除合同并返还疫情期间的租金，商业广场同意解除合同，但不同意返还租金，小德可以要求返还租金吗？民法典呀，救救我吧！

【民法典来拯救你】

小德的教育公司也太可怜了，同时遭遇了新冠疫情与双减政策，这回着实经营不下去了。那么，可以要求返还租金止止血吗？我们需要分开讨论。

单说新冠疫情，虽说疫情本身并不是不可抗力，但因新冠疫情采取的管控措施，比如商业广场全面停业，教育公司想营业都不行，自然属于不可抗力。那不可抗力的影响有多大呢？疫情是阶段性的，比如很多餐厅在疫情期间停业，疫情过后慢慢恢复，还是可以继续经营的。教育公司当前经营肯定具备一定困难，但租赁期限尚有很多年，不至于一下子就无法经营了，所以在法律上，尚未达到合同目的无法实现的程度，故小德一方没有解除权。至于商业广场同意解除，属于双方协商一致的解除。如果双方对于退多少租金不能协商一致，法院会结合房屋用途、防控措施、地理位置等因素，综合认定疫情对房屋使用的影响，酌情调整租金标准。

现在的疫情基本呈现小范围爆发的态势，如果教育公司所在的区域，或者就是教育公司成了高风险地区，根据政策，停业14-21天，那么仅针对这段期间，我认为是可以全额返还租金的。

人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。