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民法典救救我 | 房屋买卖中，买家迟迟不办理银行贷款，卖家能主张违约金吗？

第四季 合同篇

第34集   房屋买卖中，买家迟迟不办理银行贷款，卖家能主张违约金吗？
【小德的烦恼】
小德要卖掉自己的一套房子，于是与张三签订房屋买卖合同，房屋售价200万。合同约定张三应该于8月15日前办理银行贷款，通过银行贷款的形式向小德支付购房首付款，但张三以自己正在筹集全款想一次性支付给小德为由，迟迟不办理贷款，小德因急用钱售房无法等待张三，看到合同约定：
“甲乙双方任何一方的违约行为已累计超过双方约定时间三十日的，守约方有权解除合同，并要求违约方向守约方赔偿总房价20%的违约金。” 
故小德通知张三解除双方的房屋买卖合同。小德可以按照合同约定当然获得房价20%的违约金吗？
民法典呀，快救救我吧！
 【民法典来拯救你】
我们先来看看民法典就违约金是怎么规定的？
根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
案例中，小德签订的合同里约定了一定数额的违约金200万*20%=40万。从法条我们可以看出，其关键词是“实际损失”，就是违约行为给守约方造成的损失。法律上违约金的性质是“以补偿为主、以惩罚为辅”。所以小德不要当然地觉得合同约定了40万的违约金，自己就可以稳稳地装到兜里，而是要积极地对自己的实际损失进行举证，主张违约金约定是合理的。
法院对待这类型的案件，首先会确认双方的房屋买卖合同是否已经解除，如果经法院审查张三未按合同约定申请贷款确属违约行为，那么小德因此行使合同约定的解除权是合理的，房屋买卖合同自通知送达张三时解除。
其次，是构成违约之后的赔偿责任问题，法院认定违约金是否过高的考量基础是违约造成的实际损失，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。
小德主张违约金，应当就其实际损失方面充分举证，比如提前办理解除房屋抵押产生的资金利息损失，房屋再次出售房屋差价损失等等。举证不能的，或者确实过高的，法院将根据案件实际情况酌情判定。法院认定违约金是否过高会兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。

相关法规

《中华人民共和国民法典》
第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

供       稿：武梦鸽

排版校对：陈萱 

责任编辑：黄旭

主       编：安翔