德翔说法

Ideas

安翔律师做客BTV庭审纪实：公共设备影响生活，开发商该赔吗？

在BTV科教频道2021年9月4日播出的《庭审纪实》中，我所主任安翔律师受邀，对一起因积水坑引起的侵权责任纠纷案件进行了分析解读，让我们一起走进这一期的庭审纪实吧。

视频来源：2021年9月4日播出的《庭审纪实：40万元车位有“坑” 业主告状》

案件经过

案件中提到的房子位于昌平区沙河镇，是一套地上三层，地下两层的连排别墅。2016年3月，李女士和丈夫王先生花费500多万元买下这处房产，可随之而来的却是一连几年不顺心的日子。让李女士落下心病的是自家别墅地下二层的停车位，为了这个积水坑，她可没少找开发商和物业，可这么多年，积水坑的问题也没解决。那么，这两个积水坑到底是怎么影响到了李女士的呢？
李女士告诉记者，积水坑上方挂在墙上的是控制开关，而这面墙是自家地下二层的外墙，一直通到楼上三层。只要积水坑里的水位达到标准，抽水泵就会自动工作，由此产生的噪音让她无法接受。
2020年12月31日，李女士夫妇将开发商告上了北京市昌平区人民法院。要求对方将积水坑填平、迁走，并赔偿精神损失费等5万余元。

开庭前，主审法官田倩组织原被告双方到现场进行了勘查。开发商告诉法官，这个积水坑在别墅设计之初就存在了，目的是在遭遇暴雨时，地下车库内的积水可以及时的排出去，保证车辆财产的安全。而且积水坑不止李女士一家有，整个地下车库里一共有六处停车位设置积水坑。可李女士却说，有些积水坑早就不在，之所以有人将积水坑进行填埋，是因为这两个积水坑实在太占地方，而且占的还是他们花钱购买车位的面积。



当天，主审法官田倩在现场对两个积水坑进行了测量。记者在现场看到，积水坑的盖子掀起来后，有一张防护网，里面存有积水。李女士说，原本没有防护网，这是在他们的强烈要求下，物业才给装的。她表示除了噪音，这两个积水坑对他们最大的影响就是停车。别人家的车都可以完全停进白线之内，而他家的车就因为停车位后面少了十几公分，车尾不得不跨着白线露在外面。李女士认为，两个积水坑不仅占用了自家车位的面积，而且挂在墙上的控制设施也侵害了自己的权益，因为这面墙是自家地下二层房间的外立面，墙上走的管道也都是直通向自己家，开发商怎么能随便使用这面墙呢？

安律解读

一个建筑物在建造的时候，首先要经过设计。
那么，楼体必要的公共设备设施，它到底布置在哪个位置？它占的面积空间有多大？这都是要经过规划委审批的：首先，开发商要做出图纸；之后，交到有关部门；审批后，按照图纸进行施工，否则是违法的。
基于积水坑作为处理暴雨和洪涝灾害的设施设备，为了全体业主的财产和生命安全考虑，其建造是合理和必须的。但积水坑是一个实体的存在，必然要占有一定的空间，这就可能会对某一些业主的使用，产生一定的影响或者不便。并且积水坑也不是开发商在当时设计的时候就知道，某个业主会在这买一个车库。而判定开发商对此是否有过错，就在于当事人在购买这车位时，开发商是否向他明示了其车位的空间、周围的设备设施等。当事人是不是在完全知情的情况下，行使自己是否购买车位的选择权。

案件经过

那么在买房的时候，开发商有没有向李女士明示车位内有积水坑？
2021年7月14日下午从现场回来后，田倩法官开庭审理此案。李女士的丈夫王先生因为不在北京通过网上开庭参与了庭审。
在法庭上，李女士表示开发商没有告诉他们车位内有积水坑，可开发商却表示，因为积水坑在原始设计开发的时候就已经存在，而且在和原告签署购房合同的时候，在合同中已经做了明确的约定，就关于这点其并不存在任何隐瞒事实或者欺诈的行为。开发商的代理人向法院提供了李女士的购房合同，其中有一条写道：“本车位南侧有车库积水坑，本车位西侧有墙垛，此车位不可封闭。”

对此李女士表示，这份商品房预售合同是制式合同，里面也都是格式条款。签约当天，销售人员只是让他们在指定位置签名，并没有详细的解释合同内容。而他们也着急签合同，并没有细看条款内容。如果知道停车位内有积水坑，他们说什么也不会选择这套房子。



开发商的代理人进一步补充，在这个条款边上，李女士的丈夫已经亲笔签了名字，这说明李女士一家对此是明知的，而他们也尽了告知义务。
那么在法律上，这个签名究竟意味着什么呢？

安律解读

业主在购买时，在加黑加粗的提示旁边签了字，这就可以视为她明确接受这样的一个特殊条件。从合同的角度，倘若业主坚持开发商存在欺诈的行为，恐怕是于法无据的。而这就是签字这个行为所产生的必然的法律后果，为什么要在这个地方签字，就是证实当时对旁边的提示性文字，已经有人告知你了，已经有人让你提起关注了，而且你也确认关注到了并且接受。对于本案，在现有证据基础上，业主一方很难证明开发商没有尽到告知义务。而且不论是积水坑还是墙上的控制设备，其实都是在规划内进行安置。
而且积水坑并不是7×24小时不停运行的，它是一个偶发运行的设备，只有在危急情况下——当这个车库进水，出于排水的需要、出于公共安全的需要，才启动水泵。它的使用率是非常低的，这样一种使用率即便造成了一定程度上的间歇性的侵害，也很难在经济上认定出经济损失的结果。

案件后续

开发商的代理人不同意李女士的要求，而李女士坚持要对方尽快处理积水坑，双方针锋相对，互不让步。开庭当天双方没有达成调解。
对此安翔律师表示，如果跳出法律本身，从开发商和物业的角度来说，他们确实在保护业主安全的角度上，安排这样的设备设施是合情合理的。
但是随着工作的进一步细化，最大限度的既保护了公共安全，又维护了各个业主的个人权利的情况下，是不是可以采取相应的措施把这样一个设备设施进行升级和完善，尽量让它在运行的时候，减少噪音方面的伤害。这个应该是作为开发商和物业努力的一个目标。

相关法规

《民法典》

第二百七十二条  业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全；不得损害其他业主的合法权益。

第二百七十三条  业主对建筑物专有部分以外的共有部分；享有权利；承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房；其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第四百九十六条 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

第四百九十七条 有下列情形之一的，该格式条款无效：
（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；

（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

供       稿：安翔

排版校对：陈萱

责任编辑：黄旭

主       编：安翔