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民法典救救我丨转租合同超过原租赁期限的,合同无效吗?

第四季 合同篇

第34集   转租合同超过原租赁期限的,合同无效吗?
【小德的烦恼】
2014年星小克决定开一家咖啡馆,从我爱我咖公司处承租了一套门脸房,准备用于经营咖啡馆。双方约定租赁期限为5年,自2014年6月1日始至2019年5月31日止。
2017年7月,因为实际情况变化,星小克不再经营咖啡馆了,将房屋转租给小德,约定租赁期限为2017年7月1日至2020年6月30日。
2019年3月,我爱我咖公司向星小克发出《租赁合同到期通知书》,要求其在2019年5月31日前交还房屋。星小克收到通知后立即通知小德,要求其尽快腾退房屋。情急之下,小德直接与我爱我咖公司进行沟通,与我爱我咖公司另行签订了租赁合同。
小德求助,星小克将涉案房屋转租给他,但租赁期限已经超出了星小克与我爱我咖公司租赁合同的期限,致使小德受到经济损失,小德和星小克签的合同不会是无效的吧?小德可以要求星小克退还押金、房屋租赁费吗?
民法典呀,救救我吧!
 【民法典来拯救你】
经出租人同意,承租人可以将租赁物进行转租,但由于承租人的转租行为依附于原租赁合同,承租人经出租人同意将租赁物进行转租的,仍应受原租赁合同关于租赁期限的限制。实践中,转租合同约定的租赁期限超出原租赁合同租赁期限的情况,并不鲜见。
转租期限超过承租人剩余租赁期限的,对于超过部分的约定的效力,《民法典》采用了“有效说”即在不存在其他法定的无效事由的情况下,超过部分的约定应是有效的,其仅仅是对出租人不具有约束力。
案例中,星小克将房屋转租给小德,其期限超过了承租人星小克剩余的租赁期限,依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第八条、《中华人民共和国民法典》第七百一十七条之规定,超过原租赁期间的租赁合同关系仅对出租人不具有法律约束力不再适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定认定为无效因此,星小克与小德签订的合同系双方真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效。小德可以依据转租合同的约定向承租人星小克主张其承担违约责任。 
有人会有疑问,这事不是发生在民法典实施前吗?怎么可以适用《民法典》呢?
对于《民法典》的新规定,原则上应适用行为时的法律、司法解释的规定。但是根据新颁布的法律、司法解释的规定认定合同有效,而根据原有法律、司法解释认定无效的,根据从宽例外的基本法理,则应适用新颁布的法律、司法解释的规定。

相关法规

《中华人民共和国民法典》

第七百一十七条  承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,超过部分的约定对出租人不具有法律约束力,但是出租人与承租人另有约定的除外。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》

第八条  民法典施行前成立的合同,适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的,适用民法典的相关规定。

供       稿:武梦鸽

排版校对:陈萱 黄旭

责任编辑:张希

主       编:安翔