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房改购房中的“借名买房”处理

借名买房顾名思义，房屋登记权利人与实际权利人不符，这一现象早在限购政策之前的公房房改购房中就已存在。
比如，一家人中，父亲是公房承租人，房改购房时长子以父亲的名义出资购房，同时父母工龄折抵部分购房款。随着房价飙升或者拆迁腾退而衍生出了一幕幕家庭纠纷剧。
关于“借名买房”，北京市高院有两个文件中均专门提及：
（1）2010年12月22日实施的京高法发[2010]458号《北京市高级人民法院关于印发<北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)>的通知》；
（2）2014年12月16日实施的京高法发[2014]489号《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》。

本文根据这两个文件中的相关规定简要梳理“借名买房”涉诉的几个问题。
第一，起诉案由为合同纠纷，诉求为要求出名人为借名人办理过户登记。（见[2014]489号第十条）。
就案由问题实践中不拘一格，在继承纠纷、确认房屋所有权纠纷、腾退纠纷等案件类型中都可能涉及借名买房问题，具体如何确定法律关系仍需具体情况具体分析。比如，如果房屋由借名人居住，出名人要求腾退房屋而起诉，则借名人可基于借名买房事实反诉出名人为其办理过户登记。
第二，借名买房关系成立至少需两个条件：一是双方有关于借名买房的约定；二是借名人实际出资。
如果借名人只有证据证明其出资，而无证据证明双方有借名买房的约定，则借名买房合同关系不成立，借名人的出资可按其他法律关系主张。
比如在房改时，父母与长子之间可能只是自行口头约定了谁出名、谁出钱和房屋分配的事情，没有书面协议或者其他证据证明，这时如发生争议，司法实践中一般认为房屋归出名人所有，如果子女有证据证明其有出资，该出资视为债权。
如果有证据证明有借名约定，但无证据证明有出资，需具体案件分析借名买房的约定是否变更、协议履行程度等等，综合判断借名买房关系是否成立。
第三，借名买房约定是否有效或是否被支持。
目前司法实践中，影响借名买房约定效力的情形主要是所购买房屋的性质是否为政策性保障住房。
如果借名买房发生于2008年4月11日（含）之前，则借名买房所购房屋即使是政策性保障住房一般也会支持借名买房有效；如果借名买房发生于2008年4月11日之后，则借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。


第四，特殊情况。
第一种情况：出名人取得房产证后出卖了“借名房屋”，借名人主张出名人所签买卖合同无效。这时，除了买受人明知该房屋是“借名房屋”而购买可认定房屋买卖合同无效外，房屋买卖合同应为有效。
第二种情况：出名人死亡。如果借名人与出名人的继承人就房屋权属有争议，则借名人需先通过确认房屋所有权将“借名房屋”从出名人遗产中剥离出来，再要求出名人继承人配合办理房屋过户手续。
第三种情况：出名人同时使用了其工龄折抵了购房款，减少了借名人出资，出名人工龄价值如何体现。这种情况下，双方有约定按约定，没约定的考虑两种可能。
如果借名人有证据证明工龄折抵房款属于出名人对借名人的赠与，该部分按赠与处理。
如果没有证据证明有赠与，工龄对应的财产价值归出名人所有（但出名人无权据此主张房屋所有权），出名人死亡后该福利对应价值可以作为遗产被继承，对此《北京高院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》（2018）第6条有明确规定，也规定了“该政策性福利所对应的财产价值计算参考公式”。

《北京高院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》（2018）第6条第三款  该政策性福利所对应的财产价值计算参考公式：（已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分÷购买公房时房屋市值）×房屋现值。

结语

房改购房多发生于本世纪初和上世纪末，家庭成员之间通过借名买房实现房改的情况比较多见。如今在房屋价格飙升、巨额拆迁安置补偿利益面前，家庭财产纠纷不断，在审判实践中也不得不考虑诉讼双方的家庭关系、地位等因素。

法律依据

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发[2014]489号）

十、借名买房的认定和处理

借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第16条规定中的政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名人要求办理房屋过户登记手续，经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订的，可以参照前述指导意见第6条第2款的规定处理。

房屋腾退纠纷中，被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的，法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续，当事人坚持不反诉的，应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定。

《北京高院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》（2018）

6.被继承人购买公房时根据工龄政策福利，使用已死亡配偶工龄折抵房款的，所获工龄政策福利能否折算后作为遗产分割？

按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。

该政策性福利所对应的财产价值计算参考公式：（已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分÷购买公房时房屋市值）×房屋现值。
《北京市高级人民法院关于印发<北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)>的通知》京高法发[2010]458号
第十五条  当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
第十六条  借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。

第十七条  登记人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人，借名人以其对房屋享有实际权利为由，要求确认买卖合同无效的，不予支持，但借名人能够证明买受人知道或应当知道房屋存在借名登记的除外。买受人、借名人均要求继续履行合同的，可以参照本意见第十三条第一款的规定处理。

供       稿：陈旭

排版校对：陈萱 

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