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安翔律师做客BTV《庭审纪实》解读：一套无法过户的房产

在BTV科教频道2021年1月30日播出的《庭审纪实》中，我所主任安翔律师受邀，对一起“商品房预售合同纠纷”案件进行了分析解读，为何交房后却久久不能办理房屋产权证？让我们一起来看看吧。
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案件经过

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2019年9月12日，北京市昌平区人民法院开庭审理了一起商品房预售合同纠纷。原告是北京某建设发展有限公司，被告孙女士从他们手里购买了一套房产。
原告建设公司的诉求：请求法院判决解除原被告双方的北京市商品房预售合同，立即将上述合同设计的房屋恢复原状、退还原告，并移交电卡等相关资料，支付购房总额20%的违约金。
被告孙女士的诉求：请求建设公司履行合同，为自己办理房屋产权登记手续。
一边是房屋开发商，一边是房屋买售人，他们之间到底发生了什么矛盾以至于对簿公堂呢？
2012年1月，孙女士在昌平区沙河镇某小区购买了一套144平米的三居室，花费195万余元。孙女士的购房申请也已经通过了不动产登记中心的核验，于是她就与原告（建设公司）签订了一份购房合同。
据刘敏法官叙述，这并不是双方第一次打官司，早在2016年，被告（孙女士）就起诉原告（建设公司），要求建设公司支付未按时为她办理产权证的违约金，双方就此达成了调解协议——建设公司同意给她支付办理房屋产权证的违约金。
孙女士与建设公司签订购房合同时，双方在合同中约定，建设公司于2012年6月30日前向孙女士交付房屋，可孙女士直到同年10月22号才实际地拿到房子，而且最令孙女士头疼的是房屋产权证一直没有办理。于是2017年，孙女士再次把建设公司起诉到了法院，要求其支付逾期未办理产权证的违约金。之后，双方又再次达成了调解协议，依然由建设公司给孙女士一些关于迟延办理产权证的违约金。
两次诉讼均达成调解，建设公司向孙女士共支付了78243元违约金，可建设公司为什么始终办不下来房产证呢？
据刘敏法官介绍，应该是开发商自己的原因，他们可能是没有按照不动产登记部门的要求，交纳土地出让金，或者是税款等原因导致产权证一直没有办下来。
一般来说，商品房需要办理两个产权证，一个是整栋楼的不动产登记，有了这个证件后，才能给每户房屋去办理个人的产权登记。在孙女士要求建设公司支付迟延办理产权证的违约金的调解过程中，是建设公司自愿对孙女士进行赔付，并且也已经履行完毕了。
在2018年8月份建设公司去不动产登记中心，为孙女士办理产权证的时候，被不动产登记中心口头告知，孙女士是不符合房地产权的基本条件。
随后，建设公司查看了孙女士提供给他们的资料，其中显示2012年1月签订的商品房预售合同时，她还是单身未婚，户口也是北京，怎么就不具有购房资格了呢？
2011年2月16号，北京市建委发布了关于落实本市住房限购政策有关问题的通知，其中规定：

对已拥有一套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购一套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

而孙女士在2011年的11月份就结婚登记了，她和她的配偶在婚前都是有房子的，这就相当于他们成立一个家庭之后，家庭名下已经有了两套房房屋，按照当时北京的限购政策，这种情况是不能再购买第三套房子的。
可是孙女士在填写的家庭购房申请表中，婚姻状态一栏“未婚”两字非常醒目，签署日期是2012年1月12日，而孙女士和丈夫的结婚日期是2011年11月12日，购房日期正好是婚后两个月。
建设公司认为孙女士为了购买房产谎称自己未婚，提交虚假材料导致无法办理房产登记，还两次以延迟办理房产证为由要求赔偿，给公司带来了极大损失，遂将孙女士告上了昌平法院，要求解除合同，并按照合同总价款的20%赔偿违约金，并退还之前已经赔偿的78243元。
那么孙女士为什么要隐瞒已婚的事实？她当时对北京的限购政策了解吗？
据孙女士所说，她当时是如实地向销售人员说明了自己已婚的身份，并且也告知销售人员说她和她的配偶名下都已有一套房屋，不过，因为户口本上登记的是“未婚”，所以销售人员告诉她，如果使用她的户口本去购买这个房屋，其实购房资格是可以通过核验的。
对此建设公司表示，在2012年，购买商品房的时候，公安、税务、民政、人力社保还未进行联网，当时住建委也不知道她是已婚还是未婚，仅仅是通过孙女士提供的相关信息来进行检验。
但无论如何，在2012年签订商品房预售合同时，孙女士通过了网签。直到2018年，建设公司才知道，孙女士在当时根本不具有购房资格。
在法庭上，原告建设公司的代理人拿出了一份购房承诺书，其中约定：“本人已详细阅读并清楚知晓相关限购政策，以上承诺如与事实不符，违反限购政策规定导致本人所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续，本人愿意承担由此造成的一切法律责任。”2012年1月17日，孙女士签署了另外一份承诺书，两份承诺书内容相似，但第二份重点强调了如若违约本人同意按购房款总额的20%向贵公司支付违约金。
被告孙女士代理人表示两份承诺书只是在签订合同的过程当中履行的一个程序性的文本，只是一个程序性的要求。而且签订这份承诺书的时候，并没有提示相应内容对购买方有不利的情形。为证明这一点，孙女士请来了三位证人，均能证明在签订房屋买卖协议的时候，完全是按照开发商的指引签的字、签订的协议，对合同的内容、对文件的内容不知晓。
在法庭上，孙女士的代理人表示，2016年，孙女士已将手中的两套房子卖了，后来又购买了一套二手房。2018年，建设公司为孙女士办理产权登记证时，孙女士一家名下只有一套房产，完全符合北京市的限购政策。既然如此，不动产登记中心为什么不给孙女士办理呢？
为了确认孙女士现在是否具有购房资格、是否能够过户留名。法官曾到不动产登记中心进行过询问。不动产登记答复：“如果说他们家庭名下现在只有一套，那再加上这套房就只是第二套，还是可以为她办理产权证的。”
在法庭上，原告建设公司坚持要求解除合同，而被告则坚持反诉，要求建设公司为其办理产权登记。双方无法达成和解，法官宣布休庭。

法官表示，双方虽然签订了合同，也约定了解除权显示的条件，也就是说如果被告（孙女士）隐瞒了自己购房资格而取得购房资格，那么原告（建设公司）是可以行使解除权的。

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安律解读

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本案的争议源于双方原来签订的买卖合同中约定的合同内容与北京市的限购政策产生了冲突。具体说，就是在2012年签约的时候，买受人并不具备北京市的购房资格。
像孙女士这种情况在限购政策刚开始实施的时候偶有发生。北京市高院针对北京市限购政策，出台了相关的司法政策性文件，其中就明确规定——如果涉及到限购的问题，通常情况下，只要没有购房资格，是不能最后判决继续履行合同、进行过户的。但是，如果买受人在判决之前，已经取得了购房资格，那么仍然可以判决继续履行。
在2014年双方就打了两场官司，买家要求卖家对没有给她办理相关的过户手续进行赔偿。那么，虽然没有明确地提出催告卖家是否行使解除权，但是她的诉求本身是建立在这个基础上的。而卖家在当时也并没有提出因买方不具有购房资格而要求解除合同。
△ 在这里，我们也提醒各位买家，因为各地都有很多的限购政策，所以买房人本质上是第一责任人，要确保自己具有购房资格。而从卖房人的角度上，作为专业从事房屋买卖的机构，是有更大法律义务对买房人进行示明的，示明的内容就要包括本地房产交易的政策。
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案件后续

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法院经审理后认为，解除权人应当在合理期限内行使合同解除权。
本案中，原告建设公司自称2018年9月才得知孙女士不符合购买条件，并提起诉讼。然而从合同约定看来，原告本应于2014年10月即为孙女士办理房屋转移登记手续时，就应该得知其不符合相关限购规定。但因公司自身怠于办理房屋产权转移登记，并时隔四年之后才提起本案诉讼，远远超过了对方当事人所能够接受的行使解除权的合理期限。
故法院认定原告公司的合同解除权已经消灭，其无权据此提出解除与孙女士之间签订的商品房预售合同。一审判决原告公司继续为孙女士办理房屋权属转移登记手续。孙女士于判决生效之日起十日内给付原告公司违约金391167.4元，驳回原告公司的其他诉讼请求，宣判后，双方均未上诉。
法官强调，毕竟限购政策是一项公共政策，是用来稳定房屋价格、也是为了广大民生所推出的。所以开发商在出售这个房屋的时候，也应该谨慎地去审查购房人是否具备购房的资格，最好不要把房屋出售给这样的购房人，以免将来产生纠纷。
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相关法规

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《民法典》
第五百六十二条　当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
第五百六十三条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
第五百六十四条　法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

供        稿：安翔

排版校对：陈萱 

责任编辑：张希

主        编：安翔