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民法典救救我丨房价上涨，卖家反悔，怎么破？

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第四季 合同篇

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第16集  房价上涨，卖家反悔，怎么破？

【小德的烦恼】

小德想在北京买房，选好了房、也谈好了价，这时候才发现自己还没有购房资格。但是，小德的父亲——老德是有资格的。于是，中介就想了一个办法：他在口头争取了买卖双方的意见之后，草拟了一份关于双方都同意将房屋最后指示交付给老德的书面材料。事已至此，他觉得双方已经同意了，所以大意地没有让买卖双方签字，就直接指示买方继续付款，而卖方也如约地收到了全部的三期房款。
没想到，收完了钱的卖方突然变了卦说：“虽然中介跟我说过这个事，但是我当时没同意，我现在拒绝向老德交付房屋，因为我也并没有签任何的字啊。”
这时候小德和老德就陷入了尴尬的境地，这房子还能不能得到呢？
民法典呀，救救他们吧！
【民法典来拯救你】
今天给大家讲的这个故事，又是一个真实案例，它就是发生在北京市房价疯涨的背景下的卖房人违约的一个案例。
在房价疯涨的背景下，比如签约的时候房价是300万，到了履约完毕的时候，眼看着房价变成了350万甚至400万，卖房人有时候心里就有了小九九：“哎呦，我履行两个月的时间，一下子净亏了50万、净亏了100万。”因此有的卖房人就会开始动歪脑筋，想着自己能不能找找买房人的毛病，把这合同给他废了，再把房子收回来，然后就可以用更高的价格来签约了。
人嘛，都是趋利避害的，但是法律并不允许你这样随意处置。
这个案例中说的就是，小德和小翔去买房，虽然他们当时签约的时候，小德没有相应的购房指标，但是觉得自己能够在办理买房合同的履行过程中，把这个指标拿下来。不过他们也确实着急了点儿，结果一不留神，指标还没拿下来，买卖双方商量了一个办法。
什么办法呢？就是把这个房屋过户到有指标的老德名下，而老德是小德的父亲，只要小德的配偶小翔没意见，别人也就没意见了。那么，剩下的就是看怎么跟对方达成合同变更了。
在这种情况下，通常应当由中介拟定一个合同变更的书面协议，然后由双方签字。实务中出现问题的，都是因为很多法律程序没有走踏实。像这个案例就是中介大意了，他只是用口头的方式征询了卖房人的意见，得到卖房人的同意之后，就继续让小德、小翔去打款了，并未签订合同。
在这种情况下，小德和小翔款也打了、卖房人的款也收了，这时候卖房人又反悔，显然是一个违约行为。
但关键就在于，卖房人接到中介电话并确认的行为，能不能构成一个法律上有效的合同变更呢？
从《民法典》的角度上来说，合同的订立有几种形式，可以书面、可以口头，也可以以其他形式。从代理人和被代理人的委托代理法律关系的处理中，也有一条规定是说，代理人虽然超越了权限订立合同，但是被代理人这个时候已经以自己的实际行动（比如接收了价款、履行合同等方式）确认了这个合同继续履行，就相当于代理的这个行为是有效的。
简单地说，在这个案件当中，如果卖房人不同意继续卖房，他是有这个权利的，但是他不能去收小德和小翔的钱。而卖房人既然收了他们的钱，就相当于已经以实际行动形成一种合同的变更，那么就应当按照变更之后的合同继续去履行。
这个案例是我们的一个真实案例，法院最终也支持了我们的主张，判决“小德、小翔”与卖房人的合同变更有效，应当按照变更后的合同继续履行。

今天这个故事就跟大家讲到这里，希望能够有助于大家如果有一天，在房价飙涨的背景下遇到这种无良的卖房人，能够更好地维护自己的合法权益。

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相关法规

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《民法典》

第四百九十条 当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。

法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。
第一百七十一条　行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。
相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。

相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。

供        稿：安翔

排版校对：陈萱 潘红

责任编辑：张希

主        编：安翔