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安翔律师做客BTV《庭审纪实》解读房产相邻关系纠纷案件

在BTV科教频道2021年3月13日播出的《庭审纪实》中，我所主任安翔律师受邀，对一起因房屋漏水导致的邻里纠纷案件进行了分析解读。让我们一起来看看详细情况吧。


安翔律师的连线采访自7分钟起。
视频来源：2021年3月13日播出的《庭审纪实：楼上楼上太闹心》

案件经过

2021年2月8日，北京市丰台区人民法院花乡法庭的法官郭爽，带队来到季家庙附近的某小区现场勘查。住在小区二楼的老董一家，因为厨房天花板漏水，以小区物业未及时修理、更换为由，将对方（物业公司）告上了丰台法院。勘查当天物业维修人员也来到了现场，他们承认老董一家早就报修了，但是现在却修不了。
看着水滴滴哒哒地往下漏，物业却说修不了，这到底是怎么回事呢？
法庭收到这起案件时，距离2021年春节也就剩下几天了。法官郭爽通过老董（原告）上传到法院的视频可以看到，漏水情况非常严重。因为水是从楼上住户家中漏下来的。因此，郭爽将老董楼上的邻居老人一家列为了第三人，共同参与问题的解决。老人一家表示也想尽快解决这件事。
于是，郭爽立即联系了物业公司（被告），约定2月8日上午一起到现场勘查。并召集老董一家、楼上老人一家以及物业公司三方坐到了一起，进行调解。
物业公司表示，如果要进行维修，就要将楼上住户的橱柜拆除。但老人一家刚刚装修完两年，厨房里的橱柜都是新的（为了美观，老人一家将厨房的自来水上下管道用橱柜包了起来）。
要想换水管，就只能将橱柜拆除；而一旦拆除橱柜，老人一家必然遭受一定的损失。虽然老人表示愿意拆除橱柜，但要求物业公司必须赔偿损失或者恢复原状。2021年2月8日，调解工作一直持续到中午，眼看几方僵持不下，法官决定先返回法庭。

安律解读

Q1：作为上下楼的邻居，该如何解决漏水问题呢？
按照《民法典》物权编的规定，住在一个公寓楼当中，大家都拥有自己专有的部分。同时，也拥有全楼的设备、设施，包括楼道、外墙等共有部分。那么，在集成化的公寓当中，大家的权利并不是无限的。
《民法典》中规定了处理相邻关系的原则——有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则。

《民法典》第二百八十八条　不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

共同居住、生活在同一栋楼里的邻居们，彼此之间其实是有配合的义务的。作为邻居，面对类似漏水事件而没有配合维修时，其实就已经形成了一种侵害。这种侵害可能带来的财产损失或人员损害理应排在“优先抢救”的级别。在本案当中，由于楼上老人一家不配合维修，导致扩大的这一部分损失，老董一家是可以按照《民法典》侵权责任编的相关规定，要求楼上老人一家承担责任的。
Q2：作为物业公司又有什么权利和义务呢？

在很多物业合同当中都有相关的约定——业主有义务在关键的时候进行配合。从这个角度上，物业是有相应的权利进到业主家中进行维修的。当然，这样难免会对业主家中的日常生活造成一些影响，但这属于大家需要合理、合法处理的相邻关系的范畴。

“今天是你需要配合别人，也许明天是需要别人配合你。”

——安翔律师

案件后续

法官回忆，老人一家联系了装修人员，其表示确实可以拆装，而且可能费用也不会太高。楼上的老人家经过反复考虑，最终同意拆除橱柜、更换水管。而物业公司也申请了一部分补偿款，作为对这个案件的特殊处理。
2021年2月9日上午，郭爽再次来到事发小区。此时，橱柜已经拆除，物业维修人员正在更换水管。
至此，这起因为漏水引起的纠纷得以顺利解决。然而小区里的其他居民却依然担心，不知道什么时候自己家的水管也会爆裂。针对老旧小区上下水管改造的问题，北京市政府也已经列入了相关的实施计划当中。
2021年2月2日，北京市人民政府新闻办召开北京市“回顾十三五，展望十四五”系列新闻发布会，力争到“十四五”期末基本完成2000年底前建成的需改造老旧小区综合整治的任务。其中，实施上下水管改造，解决部分市民家里管道漏水、堵塞的问题也成为重点内容之一。同时，将老旧小区改造工作纳入社区治理体系，并完善相关工作机制。

相关法规

《民法典》
第二百七十一条　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第二百七十二条　业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第二百七十三条　业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第二百八十八条　不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
第一千一百六十五条　行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。
依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

供        稿：安翔

排版校对：陈萱

责任编辑：张希

主        编：安翔