德翔说法

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民法典救救我丨不审手续就租房,房子租金两茫茫

第四季 合同篇
第15集 不审手续就租房,房子租金两茫茫
【小德的烦恼】
前不久,小德租了间房准备开餐馆。租赁合同签订后,小德交了押金和租金就开始装修房屋,增设排烟设施、进行消防改造。
不过,就在开业前几天,小德才知道这个房屋没有建设规划审批手续和消防验收手续,而且因为房屋性质以后也不能补办了!小德想,如果因为手续的问题今后不能经营,我投入的钱不就打水漂了吗?
小德认为房东欺骗了自己,于是找到房东理论,希望房东赔偿自己的损失。但是,房东却对小德说“你爱租不租,不租就走,但房租一分钱不能少!”小德听后非常气愤,该怎么办才能挽回损失呢?民法典呀,救救我吧!
  【民法典来拯救你】
小德,你可真够倒霉的,不过这次你恐怕没有那么幸运了,你可能也要为自己的行为承担一定的责任了。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定,由于你租赁的房屋不仅没有建设工程规划许可证,而且由于房屋性质今后也无法办理,所以你和房东签订的房屋租赁合同是无效合同。
不过,你的钱还不至于全部打水漂,你可以依据《民法典》所规定的缔约过失责任,要求房东承担相应责任。
房东在与你签订合同的过程中,隐瞒了房屋性质,也隐瞒了该房屋没有且今后也无法办理建设工程规划许可证的重大事实,他是一定具有过错的。不过,小德,你作为承租人在签订合同时,没有核查房屋性质和相关手续就签订租赁合同也是有过错的,也要承担一定的责任。
建议你和房东协商解决,如果协商不成就去打官司吧。你可以要求房东退还房屋押金和未使用房屋期间的租金,还有对房屋装修和改造支出的费用。不过,刚才我说了,由于你也具有一定过错,所以你按照过错比例也要自行承担一部分损失,具体比例由法官自由裁量。
小德,你可长点儿心吧,下次能不能先来问问我们再签合同。

相关法规
《民法典》
第五百条 当事人在订立合同过程中有下列情形之一,造成对方损失的,应当承担赔偿责任:  
(一)假借订立合同,恶意进行磋商;  
(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;  
(三)有其他违背诚信原则的行为。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条  出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。


供       稿:庞巍

排版校对:陈萱 潘红
责任编辑:张希
主       编:安翔