民法典救救我丨阴阳合同自挖坑，机关算尽太聪明
第四季 合同篇
第14集 阴阳合同自挖坑，机关算尽太聪明
【小德和小翔的烦恼】
小德和小翔准备卖房，为了避税，他们签了这样一个合同，虽然合同总价是500万元，但其中只有300万元是房屋价款，而另外的200万元名为“设备、设施、装修费用”。小德和小翔俩人心里一想，觉得挺美，这么一约定，未来交税时就可以少交一些了。
可是没成想一手交钱一手交房的时候，买家却说了：“咱们这房子约定了200万元的设备、设施、装修费用，可是这房子太老旧了！装修部分我只能给你折价10万元。”
这时候小德和小翔傻了眼，难道这套房子本来想卖500万，现在只能得到310万了吗？他们该怎么办呢？民法典呀，救救他们吧！
【民法典来拯救你】
今天讲的又是一个房屋买卖的纠纷，说的是一个非常普遍的合同问题——阴阳合同。
为什么要写成阴阳合同呢？
通常情况下，阴阳合同是买卖双方为了共同规避较高的税金而采取的一种方式。因为税金是以房屋买卖的价款作为基数，乘以一定比例计算出来的。价款的基数越低，要交的税金就越低，买卖双方的税务负担也就越低。
其中“阳合同”，也就是明面上价款比较低的合同，最后是要备案到建委的。而“阴合同”是什么呢？就是不能让建委看见的合同，它的价款才是真正的房屋正常交易的价款，也就是双方依真实的意思表示约定的价款。
在实践中，阴阳合同也经过了一系列演进。
原本的阴阳合同真的就是一份阳合同、一份阴合同。后来，阴阳合同逐渐发展得越来越巧妙了，就变成了案例中所说的，先签一份合同，虽然整体约定的是500万，但是其中300万是房子、200万是房屋内的热水器、地暖、暖气、灯泡等这些设备、设施，加上它相应的装修。
虽然约定是这么约定的，但是咱们都知道，如果说这种二手房的房价仅仅才300万元，那么它陈旧的设备、设施以及相应的装修，真的能价值200万元吗？
显然是不能够的。这就叫虚假的意思表示，其目的是为了隐藏包含双方真实意思表示的那一份合同。
在实际生活中就真的会发生这种案例。不过，既然卖房人敢通过阴阳合同来跟税务局动歪脑筋，买房人也敢跟卖房人玩花活！那么，花活是怎么玩呢？
有的买房人就提出来说：“你看，这合同当中约定得很清楚，咱俩这房子就是300万。而实际上呢？我们之间约定的所谓200万的装修、设备、设施的价款，它根本就不值200万。”
那么，买房人可能会说：“你这是违约。”
也可能会说“这价值200万的装修、设备、设施就只值10万块钱，我就总共给你310万，你要按照约定把房子给我。”
在这种情况下，卖房人要怎么来维护自己的权益呢？
首先咱们不支持卖房人通过阴阳合同逃税的这种行为，所以就算咱们关于合同的官司打赢了，也得去给税务局补交税款，但这是一个行政执法问题。咱们今天就只说说，在《民法典》框架下的这种买卖中，卖房人要怎么来维权呢？
我们首先要看到《民法典》第一百四十六条的规定：
行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，那什么才有效呢？——虚假意思表示背后所隐藏的真实的意思表示是具有法律效力的。
前面几期咱们也提到了，合同的订立可以有书面、口头形式，也可以有其他形式。只要是能够证明你的意思表示是真实的——在案例中是指，买房人以500万元买下卖房人的房子。
买房人就不能再以这个避税所产生的阴阳合同来计算它的价款，因为这并不是双方真正约定的价款。
实践中，法院也都是会这么判案的，也就是要找到隐藏的真实的意思表示，按照真实的价款去判。
当然，有的买房人拿逃税来要挟说：“你要是判我输，我就举报你逃税。”他当然有权利举报，因为任何人都应该抵制逃税这类违法行为。这种逃税者应当要承担相应的行政处罚方面的法律责任，该交罚款交罚款、该补交税金补交税金。但这并不是买房人占便宜的理由。
所以今天就跟大家聊了一下阴阳合同背后的法律处置和法律风险问题，在此还是奉劝大家，少走邪门歪道！因为咱没那金刚钻，咱就别揽这个瓷器活。
相关法规
《民法典》
第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
排版校对：陈萱
责任编辑：张希
主 编：安翔