当“安家”遇上疫情，房屋租赁三问三答
图片来源：武律师微信截图
居家隔离，家在疫情防控期间扮演了比平日更重要的角色，如果在此时，“家”出了问题，就比较闹心了，但请不必惊慌。今天我们整理了最近咨询中大家普遍比较关心的疫情期间关于房屋租赁合同履行、解约、租金减免等相关法律问题，结合西城区人民法院直播和一中院相关审判观点等，为您解答疫情期间房屋租赁那些事儿。
问题1：因疫情延迟复工，租客能否要求房东减免租金或者解除合同？
解答：租客可以要求减免因政府行政命令或采取行政管理措施导致延迟复工期间的租金。
如果租客因被隔离或者受到政府出行管制致使其无法使用房屋的情况，租客有权要求房东依照公平原则减免其在隔离期间的房屋租金。
例外：租客仅是基于恐惧害怕不使用房屋（租客认为在疫情期间返回承租房屋有被传染新冠肺炎的可能），在这种情况下，租客不能以不可抗力要求减免租金，更不能免除违约责任。因为疫情的发生与租客不能履行合同义务之间没有法律上的因果联系。
问题2：我的合租室友是确诊病例的密切接触者，承租人能要求解除合同吗？
西城法院徐澜涛法官观点：对于疫情发生后，租赁合同解除的核心是“疫情”或“政府管控手段”是否导致了合同目的无法实现。如果仅是使合同履行造成一定影响，双方不能轻易解除合同；特别是对于租赁期间较长的合同，因疫情对于合同履行所造成的重大障碍是暂时性的，在通过租金减免以及租期延长的情况下，不会导致整个合同目的无法实现，此时租客没有解除权。
律师具体解读：具体到上述问题，如果确诊病例的密切接触者和承租人居住在同一屋檐下，是合租关系。这意味着承租人和确诊病例的密切接触者生活轨迹将大幅度重叠，鉴于新型冠状病毒存在气溶胶传播和粪口传播的可能，故疫情对承租人的正常居家生活带来的影响很大，承租人的身体健康、居住安全受到严重影响。此种情况下，如果承租人因无法使用租赁房屋且租赁合同目的无法实现为由要求解除租赁合同，具有一定的合理性。
问题3：租赁的商铺在疫情期间无法营业，租户可否要求减免租金？
西城法院徐澜涛法官观点：政府行政管制措施的出台可能导致商铺租户无法正常履行合同。对于承租商铺因疫情管控无法正常使用以及因政府的行政命令无法营业的，租户有权要求减免严格管控期间的部分租金。在租金减免的幅度上，租客和房东要考虑营业时间调整、客流量变化以及政府管控及财政补贴力度等因素协商确定。
此外，对于商铺因疫情管控无法正常使用致使租赁合同目的无法实现的，租户可以要求解除合同，双方可依据租赁期间、剩余租期等情况对装修改建等损失，适用公平原则承担各自责任。
如果租户因疫情防控导致收益大幅下降，即使减免租金仍然入不敷出，对于租客因疫情防控期间未按时支付房租的行为，因该违约行为与疫情导致的经济效益不好有关，并非恶意违约。从合同法鼓励交易的精神以及疫情防控的客观现实出发，不宜认定为根本违约进而解除合同，但不能免除租户的违约责任。