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买了“凶宅”可以退货吗?(含视频)

最近,因为好奇心驱使,我研究了一些关于“凶宅”的案例,那么,买了“凶宅”可以退货吗?在可能涉及“凶宅”问题的房屋买卖合同纠纷中,法官进行了怎样层层递进的考量呢?



第一、判断“凶宅”。
“凶宅”之说并无法律依据!仅为依社会生活的一般常识和常理推断所得!
通常,“凶宅”是指房屋内发生过非正常死亡事件或短期内多次发生死亡事件、致使普通民众在正常交易情形下通常不愿购买的房屋。

以下情况算“凶宅”吗?(源自现有案例,仅供参考。)

A. 卖方家人在自家房屋内病亡。


B. 楼上他人坠亡于该房屋之外。


C. 虽未在涉案房屋内死亡,但自该房屋中跳出,坠楼死亡。


D. 涉案房屋隔壁邻居因精神病发作纵火致死。

答案

点击下方空白处获得答案

A× B× C√ D×


第二、判断出卖人是否明知房屋是“凶宅”。
可以参考:房屋内发生非正常死亡事件的时间点卖方获此房屋的时间点,以及买卖双方提供的证据。

比如,死亡发生于卖方获得该房屋之后,辅以其他证据,或可推断出卖人在出售房屋时对“凶宅”信息是已知的。仅当卖方知晓此事,才有可能对买方进行披露。


第三、卖方是否负有披露义务。
披露的理由:当事人在订立合同过程中,应当遵循诚实信用原则,如实披露与订立合同有关的重要事实。
(一)先看是不是“凶宅”。

—— 不是,没义务告诉。

—— 是,但卖方不知,无从告诉(没啥可隐瞒的,不涉及欺诈)。

—— 是,且卖方知道,需要告诉。不告诉可能是欺诈。因为卖方的沉默,会使买方本来可能获得的减少价金或者与其他人缔约的机会利益受到损失,其中市场价格与该房屋因负载自杀案价格之间的价差被卖方享有。(注:仅依据部分以往裁判粗略概括,是否可能因为“封建迷信”而被驳回,亦应存疑)


(二)若非“凶宅”,再看买方有没有询问其他在意的细节。

—— 没问,自不必提,合法合情合理,并无不妥;

—— 若买方有洁癖,问到该房内是否发生过其他正常死亡情况,卖方应当告诉清楚。

即,纵非“凶宅”,若购房人在择房过程中特别在意相关情形、并将相关情形作为购房时考虑的主要因素且购房人主动就相关情形询问了出售方的情况下,基于诚实信用原则,被告理应全面、真实地予以告知,如有故意隐瞒即应构成欺诈。


(三)买方对于其“曾经询问卖方相关细节”应能够举证。

在某个案例中,虽然买方表示其在签约前曾向卖方询问过系争房屋内是否有死人的事情,但是卖方否认,而买方无法提供证据证明,所以承担了不利的后果。买方虽提供了与中介公司员工的电话录音及聊天记录,但均无法直接证明签约前原告曾向被告本人询问是否死过人这一特定情形,导致法院没法认定买方真的询问过此事!


第四、买方如何注意 !
因为买方可能需要举证证明:其在签约前曾(亲自)询问过卖方相关情形!
所以为了防止这些麻烦,建议您在买房时签订的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《变更协议书》等相关合同的中清楚标明需要对方承诺的内容,比如“该房屋无任何权利限制情况,且不存在包括但不限于‘凶宅’、辐射超标、该房屋为遗产且未完成分割、及其他影响交易的情形”。

这样,即使在实践中,不同的法院和法官对于“凶宅”之说,是否是【与订立合同有关的重要事实】,还是【封建迷信】,可能有不同看法,但此时您手中因为有一纸合同,卖方即便不依据生活常理等因素,也应当依合同履行对您承诺的义务,保证其房屋符合您在合同中提出的要求。



相关规定(非关“凶宅”,仅关于可撤销合同问题)

《中华人民共和国合同法》

第五十四条 【可撤销合同】下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:
  (一)因重大误解订立的;
  (二)在订立合同时显失公平的。
  一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。


参考案例:

(2015)宝民三(民)初字第1763号

(2015)浦民一(民)初字第3599号

(2017)京01民终1274号

(2018)京02民申503号



【全文总结】

  • 家人病死房内,生老病死系自然规律,实属正常,此房不属“凶宅”。
  • 楼上他人坠亡屋外,因坠亡的行为和结果均没有发生在系争房屋内,坠亡事件与系争房屋亦无直接关系,此房不属“凶宅”。
  • 他人自焚于隔壁,该房不属于“凶宅”。
  • 从该房屋跳出坠亡,可能属于“凶宅”。
  • 卖房人若知道非正常死亡事件发生于其房屋,则有义务告诉买房者,否则可能属欺诈。
  • 可能认定为的欺诈理由:买方丧失了讲价的机会,也丧失了换一家买房的机会。
  • 即使不属于“凶宅”,但如果买房人有特别地注意此类问题,并可证明自己询问过卖房人,而对方加以隐瞒,则也可以诈骗理由主张撤销房屋买卖合同。
  • 虽然较多案例认为未告知“凶宅”细节的卖方因属欺诈,而应撤销合同。但,买方的主张是否有可能因被认为是封建迷信而被驳回诉讼请求,亦未可知!!


诸君买房签合同时
定要慎重而全面地考虑

祝大家买房愉快!